Projekt Beschreibung

MÜNCHEN | AUSGABE 35 | Frühling 2016

Baugrundstücke und Immobilien sind derzeit in vielen Städten und Regionen Deutschlands sehr gefragt und teuer. Erbbaurechte an Grundstücken und Immobilien lassen sich zumeist deutlich günstiger erwerben als Volleigentum. Dies macht das Erbbaurecht als kostengünstige Alternative zum Volleigentum wieder zunehmend interessant. Allerdings bergen Erbbaurechte auch Risiken. In diesem Beitrag werden wir daher die Charakteristika des Erbbaurechts sowie dessen Vor- und Nachteile näher dargestellt.

Was ist ein Erbbaurecht?

Das Rechtsinstitut des Erbbaurechts wurde in Deutschland im Jahr 1919 geschaffen und ist vielen noch unter der älteren Bezeichnung „Erbpacht“ bekannt. Angeboten werden Erbbaurechte vor allem von kirchlichen und kommunalen Trägern, teilweise aber auch von privaten Stiftungen oder Privatpersonen. Sie gewähren dem Erbbauberechtigten das befristete Recht, auf einem fremden Grundstück eine Immobilie zu errichten oder zu besitzen. Dies kann ein Haus oder eine Wohnung sein, aber auch ein Gewerbeobjekt. Der Erbbauberechtigte wird Eigentümer der bestehenden oder von ihm auf dem Grundstück errichteten Immobilie, ohne zugleich Eigentümer des Grundstücks zu sein. Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen und kann vom Erbbauberechtigten beliehen, veräußert oder vererbt werden. Für die Einräumung des Nutzungsrechts an dem Grundstück zahlt der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigentümer einen einmaligen, monatlichen oder jährlichen Erbbauzins. Besteht auf dem Grundstück bereits eine Immobilie, ist hierfür zusätzlich ein Kaufpreis zu zahlen. Nach Ablauf der Laufzeit des Erbbaurechts, die zumeist zwischen 60 bis 99 Jahren beträgt, geht die Immobilie in das Eigentum des Grundstückseigentümers über.

Vorteile des Erbbaurechts

Da das Grundstück nicht mitfinanziert werden muss, ist der Erwerb eines Erbbaurechtsgrundstücks oder einer Erbbaurechtsimmobilie zunächst deutlich günstiger als der Kauf eines vergleichbaren Grundstücks oder Bauwerks in Volleigentum. Der Eigenkapitalanteil wird hierdurch höher, der Finanzierungsbedarf sinkt. Während der Laufzeit des Erbbaurechts können der Erbbauberechtigte und seine Erben mit der Erbbaurechtsimmobilie wie Eigentümer verfahren, d. h. diese selbst nutzen oder vermieten, umbauen, sanieren oder, wenn es sich bei der Immobilie um ein Haus handelt, dieses sogar abreißen und wieder neu aufbauen. Bei einer langen Laufzeit zwischen 60 bis 99 Jahren besteht selbst für junge Erbbauberechtigte keine Gefahr, noch zu Lebzeiten wieder aus der Immobilie ausziehen zu müssen. Dieses Risiko trifft lediglich denjenigen, der ein bereits bestehendes Erbbaurecht kauft oder erbt, da sich dessen Laufzeit hierdurch nicht verlängert.

Nachteile des Erbbaurechts

Während die monatliche Belastung mit Darlehensraten bei einem kreditfinanzierten Grundstückskauf nach der vollständigen Tilgung des Kredits entfällt, ist der Erbbauzins während der gesamten Dauer des Erbbaurechts zu zahlen, also bis zu 99 Jahre. Aufgrund der langen Laufzeit ist der Erbbauzins für gewöhnlich wertgesichert, d. h., er kann vom Grundstückseigentümer im Laufe der Jahre entsprechend der allgemeinen Preissteigerung erhöht werden. Langfristig betrachtet ist der Erwerb des Erbbaurechts damit häufig teurer als der Kauf einer vergleichbaren Immobilie im Volleigentum. Nach Ablauf der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages erhält der Erbbauberechtigte zudem lediglich eine angemessene Entschädigung für den zu diesem Zeitpunkt bestehenden Wert der Immobilie (ohne Grundstück). Belastungen und Veräußerungen des Erbbaurechts sind genauso wie dessen Verlängerung von der Zustimmung des Grundstückseigentümers abhängig. Immobilien im Erbbaurecht sind daher, vor allem bei nur noch kurzer Restlaufzeit des Erbbaurechts, weniger attraktiv als Immobilien auf eigenem Grund und erzielen schlechtere Preise.

Fazit

»Für Bauherrn und Immobilienkäufer, die für den Immobilienerwerb nur begrenzte Mittel einsetzen können oder wollen, kann der Erwerb eines Objekts im Erbbaurecht eine liquiditätsschonende Alternative zum Kauf von Volleigentum darstellen. Letzteres ist jedoch häufig, insbesondere in Zeiten niedriger Kreditzinsen, auf lange Sicht wirtschaftlich günstiger. Wichtig ist es daher, die Vor- und Nachteile von Erbbaurecht und Volleigentum vor der Kaufentscheidung sorgfältig gegeneinander abzuwägen und die Kosten beider Alternativen gründlich durchzurechnen.«

Kontakt

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