Projektbeschreibung

München | Ausgabe 47 | Frühling 2019 Text: Rechtsanwalt Dr. Enno Engbers, München

Am 01.01.2019 sind die Änderungen des sog. Mietrechtsanpassungsgesetzes in Kraft getreten. Wie befürchtet werden hierdurch die Rechte von Vermietern weiter beschnitten. Vor allem wurde die bislang ziemlich wirkungslose Mietpreisbremse verschärft und die Modernisierungsumlage eingeschränkt. Nachfolgend geben wir einen Überblick über die wichtigsten neuen Regelungen.

Begrenzung der Modernisierungsumlage

Nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen können Vermieter die Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen (vgl. hierzu unseren Bericht im Streifzug München, Ausgabe 42, Winter 2017). Die Umlage wird durch die Gesetzesänderung von bislang 11 % auf nunmehr 8 % jährlich begrenzt. Die Begrenzung greift für Modernisierungen, die ab dem 01.01.2019 angekündigt werden. Darüber hinaus wurde erstmals eine Kappungsgrenze von € 3,00/m² innerhalb von sechs Jahren eingeführt. Liegt die Miete unter € 7,00/m², gilt sogar eine Kappungsgrenze von € 2,00/m² innerhalb von sechs Jahren.

Im Gegenzug wird die Berechnung der Modernisierungsumlage für geringfügige Modernisierungsmaßnahmen erleichtert. Der Vermieter darf pauschal 30 % der Kosten für den Erhaltungsaufwand abziehen und die übrigen 70 % als Modernisierungskosten umlegen. Allerdings gilt diese Regelung nur für Modernisierungen mit umlegbaren Kosten in Höhe von maximal € 10.000,00. Darüber hinaus bleibt es auch insoweit bei den strengen Anforderungen an die Ankündigung und Begründung der Modernisierung.

Schutz vor missbräuchlicher „Herausmodernisierung“

Das Instrument der Modernisierungsumlage wurde in der Vergangenheit teilweise dazu missbraucht, die Mieter durch die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen zur Kündigung zu veranlassen. Dies wird künftig erschwert. Vermieter, die eine Modernisierungsmieterhöhung von mindestens 100 % ankündigen oder die Maßnahme so durchführen, dass der Mieter erheblich belastet wird, riskieren eine Geldbuße von bis zu € 100.000,00. Das Vorliegen einer Ordnungswidrigkeit wird (widerlegbar) vermutet, wenn der Vermieter nach der Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten länger als zwölf Monate ruhen lässt.

Mietpreisbremse: Auskunftspflicht vor Vertragsschluss und Vereinfachung der Rüge

Aufgrund der Regelungen der Mietpreisbremse darf die ortsübliche Vergleichsmiete in Ballungsräumen beim Abschluss eines neuen Mietvertrages um maximal 10 % überschritten werden. Zwar gilt diese Grenze nicht, wenn bereits der Vormieter eine höhere Miete zahlte, die Wohnung erstmals genutzt und vermietet wird oder vor Abschluss des neuen Mietvertrages umfassend modernisiert wurde. Auf diese – für den Mieter nur schwer nachvollziehbaren – Ausnahmen kann der Vermieter sich künftig jedoch nur dann berufen, wenn er sie dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert schriftlich mitgeteilt hat. Andernfalls kann der Mieter nach Vertragsschluss die Nichteinhaltung der Mietpreisbremse rügen und die ab der Rüge zu viel gezahlte Miete zurückfordern.

Abweichend von der bisherigen Rechtslage reicht es nunmehr aus, wenn sich der Mieter bei seiner Rüge auf die Auskunft des Vermieters bzw. deren Fehlen beruft. Eine nähere Begründung der Rüge ist nicht notwendig. Holt der Vermieter die bei Vertragsschluss unterbliebene Auskunft nach und ist danach ein Abweichen von der Mietpreisbremse gerechtfertigt, kann er erst zwei Jahre ab Erteilung der Auskunft die erhöhte Miete verlangen.

Völlig ungelöst bleibt hingegen nach wie vor das in der Praxis sehr wichtige Problem, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete häufig nicht rechtssicher bestimmen lässt, z.B. weil kein Mietspiegel existiert oder erhebliche Spannen vorsieht. Die Mietpreisbremse wird somit die Gerichte weiter beschäftigen.

Fazit

»Das Mietrechtsanpassungsgesetz verfolgt hauptsächlich das Ziel, den weiteren Anstieg der Mieten vor allem in den Ballungsräumen zu begrenzen. Dass dieses Ziel mit Hilfe von Eingriffen in die Vertragsfreiheit erreicht werden kann, darf bezweifelt werden. Vermietern ist zur Vermeidung von Nachteilen zu empfehlen, sich mit den neuen Vorschriften auseinanderzusetzen und diese im Rahmen von Neuvermietungen und Modernisierungen zu beachten.«

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