Projektbeschreibung

München | Ausgabe 45 | Herbst 2018 Text: Wirtschaftsprüfer Dipl.-Kfm. Roland Chmiel, München

Schon seit Mitte der 1990er Jahre beschäftigen sich Bund und Länder mit einer Reform der Grundsteuer. Kern dieser bisher ergebnislosen Bemühungen ist eine verfassungsgemäße Ermittlung von Grundstückswerten als Bemessungsgrundlage der Grundsteuer.

Bisher bilden die nach den Wertverhältnissen von 1964 (alte Bundesländer) bzw. 1935 (neue Bundesländer) ermittelten Grundbesitz-Einheitswerte die Basis für die Besteuerung. Die Einheitswerte sollten alle sechs Jahre an geänderte Wertverhältnisse angepasst werden. Dies ist, wegen des enormen Verwaltungsaufwands, aber niemals erfolgt.
Infolge der langjährigen Untätigkeit wurden jedoch die tatsächlichen Immobilienwerte in ihrer Relation durch die Einheitswerte im Zeitablauf immer weniger realitätsgerecht abgebildet. Letztlich war die verfassungsrechtlich (Art. 3 Abs. 1 GG) gebotene Gleichmäßigkeit der Besteuerung nicht mehr gewährleistet, was das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hinsichtlich der Erbschaft- und Schenkungsteuer bereits im Juni 1995 festgestellt hatte. Schließlich hat der Bundesfinanzhof (BFH) dem BVerfG 2014 die Frage der Verfassungsmäßigkeit der Einheitswerte zur Entscheidung vorgelegt.

BVerfG verpflichtet zur Neuregelung

Mit Urteil vom 10.04.2018 hat das BVerfG nunmehr die Verfassungswidrigkeit der Einheitswerte für die Bemessung der Grundsteuer festgestellt und den Gesetzgeber verpflichtet, bis spätestens 31.12.2019 eine Neuregelung zu treffen. Anschließend darf die Grundsteuer noch längstens bis Ende 2024 nach den bisherigen Einheitswerten bemessen werden. Diese lange Übergangsfrist soll dem Wertermittlungsaufwand für geschätzt 35 Mill. Grundstücksobjekte Rechnung tragen und Einnahmeausfälle der Kommunen bei der Grundsteuer (jährlich ca. € 13 Mrd.) verhindern.

Vor dem Hintergrund des bereits laufenden BVerfG-Verfahrens hatte zuletzt der Bundesrat auf Initiative der Länder Hessen und Niedersachsen im November 2016 einen Gesetzentwurf beschlossen, der eine Neubewertung zum 1.1.2022 mit Geltung für die Grundsteuer ab 2027 vorsah. Dieser Entwurf fiel jedoch dem Ende der Legislaturperiode im Sommer 2017 zum Opfer. Derzeit befinden sich folgende Reformmodelle zur Grundsteuer in der Diskussion:

Kostenwertmodell

Der Gesetzentwurf des Bundesrats beinhaltet ein Kostenwertmodell. Dabei wird der Grund und Boden mit den – von den Gemeinden regelmäßig zu ermittelnden – Bodenrichtwerten bewertet. Gebäude werden mit pauschalen Herstellungskosten je nach Gebäudetyp und Altersgruppe und nach Abzug einer Alterswertminderung angesetzt. Das Modell ist stark an das bisherige Einheitswertkonzept angelehnt und wurde von 14 Bundesländern getragen. Lediglich Bayern und Hamburg haben das Modell, wegen aufwändiger Ermittlung der Gebäudewerte und für innerstädtische Mietwohngrundstücke deutlich höherer Steuerbelastungen, abgelehnt.

Flächenmodell

Bayern und Hamburg propagieren ein marktwertunabhängiges Flächenmodell, bei dem Grund und Boden sowie Gebäude jeweils mit einheitlichen Steuermesszahlen je Quadratmeter Grund- bzw. Wohn-/Nutzfläche bewertet werden. Dies reduziert den Aufwand der Finanzverwaltung deutlich und vermeidet Auswirkungen von Verkehrswertschwankungen auf die Steuerbelastung. Jedoch ergibt sich eine Entlastung unbebauter Grundstücke, welche Befürchtungen vermehrter Bodenspekulation nährt.

Bodenwertmodell

Deswegen fordert u.a. der Mieterbund ein Bodenwertmodell. Dieses zielt allein auf den Wert des Grund und Bodens zu aktuellen Bodenrichtwerten ab – Gebäude werden nicht bewertet. Durch die höhere Belastung nicht bzw. gering bebauter Grundstücke soll Grundstücksspekulation verhindert und die Bautätigkeit angeregt werden. Innerstädtische Mietwohngrundstücke wären geringer und locker bebaute gehobene Wohnlagen deutlich höher belastet. Das in dieser Hinsicht größte Lenkungspotential hat ein kombiniertes Bodenwertmodell mit der Grundstücksgröße als zweiter Wertkomponente.

Reformen avisiert

Die Regierungsparteien haben sich in der Koalitionsvereinbarung vom März dieses Jahres auf eine aufkommensneutrale und das Hebesatzrecht der Kommunen wahrende Grundsteuerreform verständigt. Eine neue Grundsteuer C für baureife Grundstücke soll deren Verwendung für Wohnbauzwecke beschleunigen. Außerdem denkt der Finanzminister über eine Begrenzung der Überwälzbarkeit der Grundsteuer auf die Mieter nach. Dies alles deutet meiner Meinung nach auf die Umsetzung des vom Bundesrat bereits ausgearbeiteten Kostenwertmodells hin, was sich auch wegen des zeitlichen Reformdrucks anbieten könnte.

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