Experten-Tipp: Befristete Mietverträge

München | Ausgabe 67 | Frühling 2024 | Text: Rechtsanwalt Dr. Enno Engbers, München

Während Gewerbemietverträge fast immer mit einer festen Vertragsdauer abgeschlossen werden, laufen Wohnraummietverträge grundsätzlich auf unbestimmte Zeit. Allerdings besteht auch bei der Vermietung von Wohnungen manchmal das Bedürfnis, den Mietvertrag zeitlich zu befristen, z.B. wenn ein Neubauvorhaben geplant ist oder die Wohnung in ein paar Jahren für einen Familienangehörigen oder einen Mitarbeiter benötigt wird. Der Abschluss eines Zeitmietvertrages ist in diesen Fällen auch im Wohnraummietrecht zulässig, wenn hierbei bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden. Diese sind in § 575 BGB geregelt und werden nachfolgend kurz vorgestellt.

Zulässiger Befristungsgrund

Anders als Gewerbemietverträge dürfen Wohnraummietverträge nur in drei gesetzlich normierten Fällen befristet werden. Danach ist eine zeitliche Befristung nur zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit für sich, seine Familien- oder seine Haushaltsangehörigen nutzen will (Eigenbedarf), die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden (umfangreiche Baumaßnahmen) oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will (Betriebsbedarf). Der Vermieter muss bei Vertragsschluss ernsthaft eine oder mehrere der vorstehend aufgeführten Verwendungsabsichten haben. Eine bestimmte Mindest- oder Höchstdauer gibt es für die Befristung hingegen nicht.

Begründung der Befristung bei Vertragsschluss

Der Befristungsgrund muss dem Mieter bereits bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden, aus Nachweisgründen am besten im Mietvertrag selbst. Eine Mitteilung erst nach Vertragsschluss führt zur Unwirksamkeit der Befristung. Der Befristungsgrund kann nachträglich auch nicht mehr ausgetauscht werden. Für eine wirksame Mitteilung genügt es zudem nicht, nur den Gesetzeswortlaut zu wiederholen. Vielmehr muss der Vermieter seine Verwendungsabsicht ganz konkret darlegen, damit der Mieter prüfen kann, ob die Befristung gerechtfertigt ist. Wird die Befristung z.B. auf einen späteren Eigenbedarf gestützt, muss der Vermieter genau angeben, für welche Person die Wohnung aus welchem Grund nach Ablauf der Mietzeit benötigt wird.

Rechtfolgen der Befristung

Wurde der Mietvertrag wirksam zeitlich befristet, endet der Mietvertrag mit Ablauf der Frist automatisch, ohne dass es einer Kündigung bedarf oder der Mieter aus sozialen Gründen eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen könnte. Während der fest vereinbarten Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung für beide Seiten nicht möglich. Zulässig bleibt aber selbstverständlich eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen. Ist die Befristung hingegen nicht wirksam vereinbart worden, läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Damit kann es vom Mieter jederzeit mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist, vom Vermieter jedoch nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses und unter Beachtung der gesetzlichen, nach der Vertragsdauer gestaffelten Fristen gekündigt werden. Nur ausnahmsweise kommt die Umdeutung einer unwirksamen Befristung in einen beidseitigen befristeten Kündigungsverzicht in Betracht.

Auskunftsverlangen des Mieters

Zwar muss der Vermieter dem Mieter nicht von sich aus mitteilen, ob sich an dem bei Vertragsschluss mitgeteilten Befristungsgrund etwas geändert hat. Allerdings kann der Mieter vom Vermieter ab vier Monaten vor Ablauf der Befristung die Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Ist dies nicht der Fall, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses bis zum Eintritt des Befristungsgrundes bzw., wenn dieser entfallen ist, auf unbestimmte Zeit fordern.

Fazit

Zeitmietverträge können beiden Seiten Planungssicherheit geben, da sie automatisch mit Ablauf der Befristung enden und bis dahin nicht ordentlich gekündigt werden können. Dies gilt aber nur, wenn die Befristung auch wirksam vereinbart wurde. Hierzu gibt es einige Formalien zu beachten. Im Zweifel sollten die Parteien bereits bei Abschluss des Mietvertrages Rechtsrat einholen, um unerwünschte Rechtsfolgen zu vermeiden.