Rechtsinfos zum Fertighaus-Vertrag

München | Ausgabe 73 | Herbst 2025 | Text: Rechtsanwalt Dr. Enno Engbers, München

Angesichts stark gestiegener Baukosten erfreuen sich Fertighäuser zum Festpreis wachsender Beliebtheit. Der Anteil der Fertighäuser an allen gebauten Einfamilienhäusern ist in den vergangenen zehn Jahren stetig gestiegen und liegt bundesweit inzwischen bei gut 25%. Allerdings birgt der Vertragstyp für beide Vertragsparteien auch Risiken. In diesem Beitrag soll daher kurz erläutert werden, was es beim Abschluss eines Fertighausvertrages zu beachten gilt.

Vertragsart: Bauvertrag oder Verbraucherbauvertrag?

Üblicherweise verpflichtet sich der Fertighausunternehmer nicht nur zur Lieferung vorgefertigter Bauteile, sondern auch zu deren Montage. Daher handelt es sich bei einem Fertighausvertrag regelmäßig um einen Werkvertrag. Ob zusätzlich die gesetzlichen Regelungen zum Bauvertrag (§§ 650a ff. BGB) oder zum Verbraucherbauvertrag (§§ 650i ff. BGB) Anwendung finden, hängt vom vereinbarten Leistungsumfang ab. Die Schutzvorschriften des Verbraucherbauvertrages greifen nur dann ein, wenn der Fertighausanbieter die Errichtung eines Neubaus aus einer Hand versprochen hat. Werden wesentliche Leistungen, wie zum Beispiel die Errichtung des Kellers, durch andere Unternehmer erbracht, handelt es sich nur um einen normalen Bauvertrag. Die Abgrenzung ist rechtlich deswegen relevant, weil sich die Ausgestaltung des Verbraucherschutzes je nach Vertragstyp unterscheidet. So steht dem Bauherrn in der Regel nur dann ein Widerrufsrecht zu, wenn es sich bei dem Fertighausvertrag um einen Verbraucherbauvertrag handelt.

Besonderheiten des Baugrundstücks beachten und Leistungspflichten genau abgrenzen

Zu den vom Bauherrn selbst zu erbringenden Leistungen gehört es, ein zur Errichtung des Fertighauses geeignetes Grundstück zur Verfügung zu stellen. Dementsprechend ist im Vertrag genau zu regeln, wer zu prüfen hat, welche baurechtlichen Beschränkungen für das Grundstück gelten, z.B. ob dieses im Geltungsplan eines Bebauungsplans liegt und bestimmte Bauvorschriften beachtet werden müssen. Geregelt werden muss zudem, ob der Bauherr oder der Fertighausunternehmer für die Einholung der Baugenehmigung zuständig ist. Darüber hinaus sollte auch bereits vor Vertragsschluss geklärt werden, ob sich aus der Beschaffenheit des Baugrundstücks Besonderheiten für die Gründung des Gebäudes oder für die Abdichtung des Kellers, z.B. das Erfordernis einer sogenannten weißen Wanne, ergeben. Stellen sich solche Beschränkungen oder Besonderheiten erst nach Vertragsschluss heraus, kann dies leicht zu Streit darüber führen, wer die hierdurch anfallenden Mehrkosten zu tragen hat. Insgesamt ist im Vertrag und seinen Anlagen (z.B. in einer Schnittstellenliste) möglichst genau abzugrenzen, welche Leistungen der Unternehmer und welche der Bauherr selbst zu erbringen hat.

Unwirksame Formularklauseln vermeiden

Bei den Vertragsmustern, die zur Errichtung von Fertighäusern zum Einsatz kommen, handelt es sich in aller Regel um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die der richterlichen Inhaltskontrolle unterliegen. Klauseln, die den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligen, sind unwirksam. Dies gilt zum Beispiel für Klauseln, mit denen durch den Fertighausunternehmer übermäßig hohe Abschlagszahlungen verlangt werden oder diesem ein einseitiges Recht zur Anpassung von Preisen oder Terminen eingeräumt wird. Hierzu existiert eine umfangreiche Kasuistik. Fertighausunternehmer sollten im eigenen Interesse anwaltlich klären lassen, ob ihr Vertragswerk einer gerichtlichen Überprüfung standhalten würde. Auch bloße Unklarheiten gehen zulasten des Verwenders und führen zur Unwirksamkeit der betroffenen Regelung.

Fazit

Die Anforderungen an Fertighausverträge sind rechtlich komplex. Zur Vermeidung späterer Streitigkeiten sollte bereits vor Vertragsschluss geklärt werden, welche baurechtlichen Erfordernisse hinsichtlich des Baugrunds und des Gebäudes zu beachten sind. Im Vertrag ist dann genau abzugrenzen, wer welche Leistungen zu erbringen und welche Kosten zu tragen hat. Darüber hinaus sollten Fertighausunternehmer die von ihnen verwendeten Vertragsbedingungen daraufhin prüfen lassen, ob diese unwirksame Klauseln enthalten. Nur so können unliebsame Überraschungen und Kostenfolgen vermieden werden.