Voraussetzungen für Mietminderung

Text: Rechtsanwalt Dr. Enno Engbers, München

Über wenige Themen wird zwischen Vermieter und Mieter so häufig und ausdauernd gestritten, wie über die Frage, wann und in welcher Höhe der Mieter bei Mängeln die Miete mindern darf, Z.B. bei Feuchtigkeit in den Mieträumen, übermäßiger Hitze im Sommer oder wegen Lärmbelästigung. Nachfolgend soll daher kurz dargestellt werden, welche Voraussetzungen insoweit bestehen, wie die Minderung zu berechnen ist und wann sogar bereits bezahlte Miete zurückgefordert werden kann.

Wann darf der Mieter mindern?

Voraussetzung einer Mietminderung ist das Bestehen eines Mangels der Mietsache. Für die Zeit, in der infolge des Mangels die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben ist, ist der Mieter gemäß § 536 BGB von der Entrichtung der Miete befreit. Ist die Tauglichkeit eingeschränkt, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Ohne Bedeutung ist, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. Eine Minderung ist aber ausgeschlossen, wenn der Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist. Dies ist z.B. der Fall, wenn die Feuchtigkeit in den Mieträumen nicht auf baulichen Mängeln des Mietobjekts (undichten Fenstern, schlechter Wärmedämmung o.Ä.), sondern darauf beruht, dass der Mieter nicht ausreichend gelüftet hat.

War dem Mieter ein bestimmter Zustand der Mietsache bei Anmietung bekannt, sind Mietminderungsansprüche hierfür in der Regel ausgeschlossen. Wer eine Altbauwohnung anmietet, kann sich später nicht darauf berufen, dass das Parkett knarrt. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt zudem außer Betracht. Fällt die Heizung z.B. im Sommer aus, ist der Mietgebrauch nicht beeinträchtigt und es kann nicht gemindert werden.

Berechnung der Mietminderung

Die Minderung der Miete tritt automatisch mit Vorliegen der Voraussetzungen des § 536 BGB ein und nicht erst, wenn der Mieter eine Minderung verlangt. Die Miete ist für die Zeitspanne gemindert, in der die Gebrauchstauglichkeit aufgehoben oder eingeschränkt ist. Bemessungsgrundlage für die Minderung ist die vereinbarte (Brutto-)Miete einschließlich Nebenkosten.

Bei leichten Störungen billigen die Gerichte dem Mieter gewöhnlich nur eine Minderung zwischen 5% und 10% der Miete zu; eine höhere Minderungsquote kommt nur bei schweren Mängeln in Betracht. Bei der Bewertung der Höhe der Minderungsquote muss auch das Verhältnis des vom Mangel betroffenen Teils zum Gesamtobjekt beachtet werden. Beim Ausfall eines Fahrstuhls hat z.B. das AG Berlin Mitte einer Mieterin im 3. OG eine Minderung um 10% zugesprochen.

Da die Festlegung eines angemessenen monatlichen Minderungsbetrags stark einzelfallbezogen ist, sind pauschale Aussagen ohne nähere Kenntnis aller konkreten Umstände (z.B. Intensität des Mangels, betroffene Fläche im Verhältnis zur Gesamtfläche etc.) kaum möglich. Eine vollständige Einstellung der Mietzahlung kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht. Bei der Bemessung der Minderungshöhe ist für Mieter in jedem Fall Vorsicht geboten; eine zu hohe Mietminderung kann zu einer Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzugs führen.

Rückforderung zu viel bezahlter Miete

Hat der Mieter die Miete bereits bezahlt, steht ihm bei Vorliegen eines zur Minderung berechtigenden Mietmangels grundsätzlich ein Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete zu. Dieser kann jedoch gemäß § 814 BGB ausgeschlossen sein, wenn die Zahlung erfolgte, obwohl der Mieter sein Minderungsrecht kannte. Um diese Folge zu vermeiden, sollten Mieter bei Bestehen von Mietmängeln den Vermieter nicht nur schriftlich zur Beseitigung der Mängel auffordern, sondern auch ausdrücklich erklären, dass künftige Mietzahlungen bis zur vollständigen und ordnungsgemäßen Mängelbeseitigung unter dem Vorbehalt der Rückforderung erfolgen.

Fazit

Rund um das Thema „Mietminderung“ existieren zahlreiche komplexe rechtliche Fragen. So ist zunächst zu klären, ob überhaupt ein Mietmangel vorliegt und, falls ja, in welcher Höhe die Miete gemindert ist bzw. bis zur Mangelbeseitigung hinsichtlich der Miete ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden kann. Eine überhöhte Mietminderung birgt genauso Risiken wie eine unberechtigte Zurückweisung von Mieteransprüchen. Beiden Parteien ist daher zu empfehlen, sich vor der Ausübung oder Abwehr von Mängelrechten rechtlich beraten zu lassen.