Der Immobilienmakler nach italienischem Recht

STREIFZUG Südtirol & Gardasee | Ausgabe 04 | Herbst 2026 | Text: Avv. RA Dr. Karl Reiterer – Rechtsanwalt

Wer in Italien eine Immobilie erwerben oder verkaufen möchte, kommt in den meisten Fällen mit einem Immobilienmakler (agente immobiliare) in Berührung. Viele Käufer gehen dabei selbstverständlich davon aus, dass dessen Stellung mit derjenigen eines deutschen, österreichischen oder schweizerischen Maklers vergleichbar ist. Tatsächlich weist das italienische Maklerrecht jedoch einige Besonderheiten auf, die in der Praxis eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung erlangen können. Gerade ausländische Käufer sollten diese Unterschiede kennen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Der Makler als unabhängiger Vermittler

Nach Art. 1754 des italienischen Zivilgesetzbuches (Codice Civile) ist Makler, wer zwei oder mehrere Parteien zum Abschluss eines Geschäfts zusammenführt, ohne zu einer von ihnen in einem Abhängigkeits-, Vertretungs- oder sonstigen Vertragsverhältnis zu stehen. Gerade diese Neutralität unterscheidet den klassischen italienischen Makler von anderen Vertriebsformen. Der Makler handelt grundsätzlich weder als Vertreter des Verkäufers noch als Interessenvertreter des Käufers. Seine Aufgabe besteht vielmehr darin, den Vertragsabschluss zu fördern.

Wann entsteht der Provisionsanspruch?

Eine der wichtigsten Besonderheiten des italienischen Rechts besteht darin, dass der Makler seine Provision grundsätzlich bereits dann verdient, wenn seine Vermittlung für den Abschluss des Kaufvertrages ursächlich geworden ist. Nach Art. 1755 Codice Civile entsteht der Provisionsanspruch, sobald das Geschäft infolge seiner Tätigkeit zustande gekommen ist.

Dabei genügt nach ständiger Rechtsprechung der italienischen Gerichte bereits ein ursächlicher Zusammenhang zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem späteren Vertragsschluss. Es ist nicht erforderlich, dass der Makler sämtliche Vertragsverhandlungen persönlich geführt oder den Kaufvorvertrag vorbereitet hat.

Hat der Makler die Parteien erstmals zusammengebracht und dadurch den Vertragsschluss ermöglicht, bleibt sein Provisionsanspruch häufig auch dann bestehen, wenn die Parteien anschließend ohne seine weitere Mitwirkung direkt miteinander verhandeln. Gerade hierin liegt ein wesentlicher Unterschied zu den Erwartungen vieler ausländischer Käufer.

Wer bezahlt die Provision?

Eine weitere Besonderheit überrascht viele Erwerber: Nach italienischem Recht schulden grundsätzlich beide Vertragsparteien die Maklerprovision, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Der Makler besitzt daher regelmäßig sowohl gegen den Verkäufer als auch gegen den Käufer einen eigenen Vergütungsanspruch. In der Praxis wird zwar häufig bereits im Vorfeld vereinbart, welche Partei welche Provision übernimmt; fehlt jedoch eine entsprechende Vereinbarung, kann grundsätzlich jede Partei provisionspflichtig sein.

Informations- und Aufklärungspflichten

Der italienische Immobilienmakler beschränkt sich nicht auf das bloße Zusammenführen der Parteien. Nach Art. 1759 Codice Civile muss er sämtliche ihm bekannten Umstände mitteilen, die für die Sicherheit oder Zweckmäßigkeit des Geschäfts von Bedeutung sein können.

Hierzu können beispielsweise gehören:

• bekannte Belastungen des Grundstücks,
• bestehende Dienstbarkeiten,
• offensichtliche Baumängel,
• bekannte rechtliche Risiken,
• bereits anhängige gerichtliche Verfahren.

Verletzt der Makler diese Informationspflichten schuldhaft, kann er gegenüber den Vertragsparteien schadensersatzpflichtig werden. Allerdings besteht grundsätzlich keine Verpflichtung, eigenständige technische oder rechtliche Untersuchungen vorzunehmen. Der Makler haftet in erster Linie für Tatsachen, die ihm bekannt sind oder die er bei pflichtgemäßer Berufsausübung hätte erkennen müssen.

Die Bedeutung der Registrierung

Nicht jeder darf in Italien gewerblich als Immobilienmakler tätig werden. Die Berufsausübung setzt grundsätzlich die Eintragung in das zuständige Unternehmensregister (Registro delle Imprese) bei der jeweiligen Handelskammer (Camera di Commercio) voraus. Diese Registrierung dient dem Verbraucherschutz und gewährleistet, dass der Makler die gesetzlichen Berufsvoraussetzungen erfüllt. Fehlt diese Registrierung, kann dies erhebliche Auswirkungen auf den Anspruch auf Maklerprovision haben.

Zusammenarbeit mit ausländischen Maklern

Gerade bei internationalen Immobilientransaktionen arbeiten italienische Makler häufig mit Kollegen aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz zusammen.

Dabei sollte vorab eindeutig geregelt werden,

• welcher Makler Vertragspartner des Käufers ist,
• wer Anspruch auf die Provision hat,
• nach welchem nationalen Recht die Zusammenarbeit erfolgt,
• welches Gericht bei Streitigkeiten zuständig sein soll.

Klare vertragliche Vereinbarungen vermeiden spätere Auseinandersetzungen erheblich.

Praktische Hinweise für deutschsprachige Käufer

Wer eine Immobilie in Italien erwerben möchte, sollte den Maklervertrag ebenso sorgfältig prüfen wie den späteren Kaufvertrag.

Insbesondere empfiehlt es sich,

• die Höhe der Provision schriftlich festzulegen,
• den Zeitpunkt ihrer Fälligkeit eindeutig zu regeln,
• den Umfang der Tätigkeit des Maklers festzuhalten,
• sämtliche Zusicherungen schriftlich bestätigen zu lassen.

Gerade bei hochwertigen Immobilien können bereits kleine Unklarheiten erhebliche finanzielle Folgen nach sich ziehen.

Fazit

Der italienische Immobilienmakler nimmt eine zentrale Stellung beim Immobilienkauf ein. Seine Rechtsstellung unterscheidet sich jedoch in wesentlichen Punkten von den Regelungen in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Seine Funktion besteht in der Vermittlung zweier Parteien zum Kauf eines Immobilienobjekts; er darf sich nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verhalten, doch seine Informations- und Aufklärungspflicht beschränkt sich auf die ganz wesentlichen Dinge des Kaufobjektes. Er hat keine Recherche-Pflicht hinsichtlich möglicher Mängel oder anderer Sachverhalte, die für den Käufer wichtig sein könnten. Der Käufer sollte sich daher niemals auf die Auskunft des Maklers beschränken. Es wird empfohlen, die Beschaffenheit des Objektes mittels eines Technikers prüfen zu lassen.

Wer diese Besonderheiten kennt und frühzeitig berücksichtigt, schafft eine sichere Grundlage für eine erfolgreiche Immobilientransaktion in Italien und vermeidet spätere rechtliche Auseinandersetzungen.

Avv. Ra Dr. Karl Reiterer – Rechtsanwalt
Zugelassen: in Italien bei der Anwaltskammer in Bozen; in Deutschland bei der Anwaltskammer München