Checkliste Immobilienkauf

Kitzbühel & Alpenraum | Ausgabe 16 | Herbst 2022 | Text: Rechtsanwältin Mag. Betina Winkler/Kanzlei Rohracher & Winkler

Dieser Beitrag gibt einen groben Überblick über einige Themen beim Erwerb einer Liegenschaft im Bezirk Kitzbühel. Bei konkreten Kaufabsichten ist jedoch eine fallspezifische Rechtsberatung empfehlenswert.

1. Grundbuchsauszug

Ein Grundbuchsauszug liefert wichtige erste Grundlageninformationen über die Kaufliegenschaft. Aus dem Grundbuchsauszug ersichtlich sind etwa die Eigentumsverhältnisse, die einzelnen zur Liegenschaft zählenden Grundstücke samt Größenangabe, bücherliche Rechte, aber auch bücherliche Lasten.

2. Lasten

Vorhandene Lasten stehen einer Liegenschaftstransaktion zwar nicht von vornherein entgegen. Allerdings sollten Lasten sorgfältig geprüft und bei der Vertragsabwicklung bedacht werden. Die folgenden Lasten kommen in der Praxis regelmäßig vor: Dienstbarkeiten wie Geh- und Fahrrechte oder Leitungsrechte, die über die Kaufliegenschaft führen, sind vom Käufer häufig mit zu übernehmen. Der Verlauf der Dienstbarkeitstrasse, der Umfang und der nähere Inhalt der Last sollten jedoch vorsichtshalber erhoben werden. Bei Pfandrechten ist in aller Regel sicherzustellen, dass diese im Zuge der Abwicklung des Kaufvertrages gelöscht werden. Fruchtgenussrechte oder Wohnrechte schränken den Eigentümer einer Liegenschaft stark in der Nutzung ein. Normalerweise wird der Erwerb der Liegenschaft für den Käufer nur ohne Übernahme derartiger Lasten attraktiv sein. Einem im Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrecht oder Belastungs- und Veräußerungsverbot kommt grundbuchsperrende Wirkung zu. Solche Lasten können der Übertragung einer Liegenschaft entgegenstehen, sofern die berechtigte Person ihre Mitwirkung verweigert.

3. Erschließung

Vor dem Erwerb einer Liegenschaft sollte geklärt werden, ob diese voll erschlossen ist und sämtliche Erschließungskosten bezahlt wurden. Mit der Erschließung ist die Anbindung an das Verkehrsnetz sowie an die notwendigen Ver- und Entsorgungsleitungen gemeint. Zu den essentiellen Ver- und Entsorgungsleitungen zählen etwa jene für Trinkwasser, Abwasser, Oberflächenwässer und Strom. Dabei sollte sowohl auf das faktische Vorhandensein als auch auf die rechtliche Absicherung geachtet werden.

4. Flächenwidmung

In Tirol regelt das Tiroler Raumordnungsgesetz die verschiedenen Flächenwidmungen. Ersichtlich sind diese im Flächenwidmungsplan. Der Flächenwidmung kommt entscheidende Bedeutung für die zulässige Benutzbarkeit und insbesondere Bebaubarkeit einer Grundfläche zu. Die Flächenwidmung sollte daher unbedingt in die Kaufentscheidung miteinbezogen werden.

5. Gefahrenzonen

Gefahrenzonenpläne können Aufschluss über drohende Naturgefahren geben. Es wäre ratsam, Einsicht in die Gefahrenzonenpläne der Wildbach- und Lawinenverbauung sowie der Bundeswasserbauverwaltung zu nehmen. Ausgewiesene Gefahrenzonen können auch zu Bebauungsbeschränkungen führen.

6. Kontaminierungen

Sind Liegenschaften mit Altlasten kontaminiert, können daraus hohe Kosten für die ordnungs-gemäße Entsorgung resultieren. Altlasten können etwa aus vergrabenem Müll oder aus lecken Öltanks herrühren. Es empfiehlt sich die Einsichtnahme in den Altlastenatlas und Verdachtsflächenkataster, denen jedoch keine Richtigkeitsgewähr zukommt.

7. Baubewilligung

Ein bestehendes Gebäude sollte über die erforderliche Baubewilligung verfügen und mit dieser übereinstimmen. Eine gänzlich oder teilweise fehlende Baubewilligung stellt einen Rechtsmangel dar. Beim Erwerb einer unbebauten Liegenschaft ist es vorteilhaft, die Parameter für die Erwirkung einer Baubewilligung im Vorhinein abzuklären.

8. Wasserrechtliche Bewilligung für Oberflächenentwässerung

Voraussetzung für die Erzielung einer Baubewilligung ist in Tirol ein wasserrechtlich bewilligtes Oberflächenwasserprojekt. Das Niederschlagswasser, das auf verbauten Oberflächen auftrifft, muss ordnungsgemäß abgleitet werden. Die Ableitung in den Schmutzwasserkanal ist nicht zulässig. Die Versickerung auf eigenem Grund ist nur bei ausreichender Sickerfähigkeit des Bodens zulässig. In der Kitzbüheler Gegend ist der Boden oft lehmig, sodass eine Versickerung der Oberflächenwässer auf Eigengrund nur in wenigen Fällen möglich ist. Sofern eine Versickerung auf eigenem Grund nicht möglich ist, sind Oberflächenwässer in ein fließendes Gewässer einzuleiten. Teilweise sind zusätzliche Maßnahmen, wie Retentionsbecken und Pumpanlagen, erforderlich.

9. Freizeitwohnsitzbewilligung

Eine nicht unwesentliche Frage ist, ob für das Kaufobjekt eine Freizeitwohnsitzbewilligung vorliegt. Ist dies der Fall, darf die betreffende Wohneinheit auch zu Freizeitwohnsitzzwecken genutzt werden. Beim Umbau oder der Neuerrichtung einer Wohneinheit mit bewilligtem Freizeitwohnsitz ist darauf zu achten, dass es zu keiner Erweiterung um mehr als 25% kommt – ansonsten erlischt die Freizeitwohnsitzbewilligung.

Mag. Betina Winkler

Über Rohracher & Winkler

Die Kanzlei Rohracher & Winkler ist eine in Kitzbühel situierte Rechtsanwaltskanzlei, bestehend aus einem derzeit 12-köpfigen Team. Die Kanzlei greift auf Erfahrungsschatz aus durchgehender anwaltlicher Tätigkeit seit 1990 zurück und profitiert von modernen Ansätzen der jüngeren Rechtsanwälte. Fachlich deckt die Kanzlei Rohracher & Winkler alle gängigen Rechtsgebiete ab, insbesondere:

• Zivilrecht mit besonderem Fokus auf Liegenschafts-, Miet- und Wohnrecht, Vertragsrecht sowie Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht
• Gesellschafts- und Unternehmensrecht
• Arbeits- und Sozialrecht
• Verwaltungsrecht mit Schwerpunkt im Bau- und Raumordnungsrecht
• Marken- und Immaterialgüterrecht