Experte erklärt aktuelles Mietrecht

München | Ausgabe 70 | Winter 2024/2025 | Text: Rechtsanwalt Dr. Enno Engbers, München

Bei einem Mietvertrag über ein Einfamilienhaus handelt es sich zwar um einen Mietvertrag über Wohnraum, Allerdings zeigt die anwaltliche Praxis, dass die Verwendung „handelsüblicher“ Vertragsmuster für Wohnraummietverträge bei der Vermietung eines Einfamilienhauses mit Garten häufig zu Problemen führt. Schließlich gibt es hierbei einige Besonderheiten zu beachten, die in Vertragsmustern für die Vermietung von Wohnungen zumeist nicht berücksichtigt sind. Mit diesem Beitrag geben wir daher einen kurzen Überblick über die wichtigsten Besonderheiten, die bei der Vermietung von Einfamilienhäusern mit Garten beachtet werden sollten.

Mietfläche des Hauses

Die im Mietvertrag angegebene Mietfläche des Hauses stellt die Grundlage sowohl für spätere Mieterhöhungen als auch für die Berechnung etwaiger Mietminderungen dar. Zur Berechnung der Mietfläche bestehen verschiedene Möglichkeiten. Zum Beispiel stellt sich häufig die Frage, ob oder in welchem Umfang bei der Mietfläche auch ausgebaute Dachböden oder Kellerräume mitberücksichtigt werden dürfen. Haben die Parteien im Mietvertrag keine abweichende Vereinbarung getroffen, wird davon ausgegangen, dass die Mietfläche nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung berechnet wurde. Ist dies nicht der Fall, sollte zur Vermeidung von Streitigkeiten im Mietvertrag ausdrücklich klargestellt und angegeben werden, auf welcher Grundlage die Flächenberechnung stattdessen vorgenommen wurde.

Gartennutzung und -pflege

Gehört zu dem Einfamilienhaus ein Garten, muss geregelt werden, ob dieser vollständig oder nur teilweise mitvermietet ist. Bei einer nur teilweisen Mitvermietung empfiehlt es sich, die mitvermietete Gartenfläche in einem Lageplan einzuzeichnen und diesen dem Mietvertrag als Anlage beizufügen. Darüber hinaus ist im Mietvertrag ausdrücklich festzulegen, wer für die Pflege des Gartens zuständig sein soll. Wird die Gartenpflege auf den Mieter übertragen, sollte auch der Umfang der vom Mieter geschuldeten Arbeiten im Mietvertrag geregelt werden. Üblich ist es, auf den Mieter die regelmäßig wiederkehrenden Gartenarbeiten zu übertragen, wie zum Beispiel das Rasenmähen, das Schneiden von Bäumen, Sträuchern und Hecken, die Beseitigung von Unkraut und die Reinigung des Gartens. Außergewöhnliche, nicht regelmäßig anfallende Arbeiten, wie zum Beispiel das Pflanzen oder Fällen von Bäumen, verbleiben hingegen in der Regel beim Vermieter.

Vermietung eines Stellplatzes bzw. einer Garage

Gehört zu dem Einfamilienhaus ein Kfz-Stellplatz bzw. eine Garage, ist zu entscheiden, ob Stellplatz bzw. Garage im Rahmen eines einheitlichen Mietverhältnisses zusammen mit dem Einfamilienhaus oder mit einem gesonderten Mietvertrag vermietet werden sollen. Nur bei einer gesonderten Vermietung in einem separaten Mietvertrag ist es möglich, den Stellplatz bzw. die Garage unabhängig vom Mietvertrag über das Einfamilienhaus zu kündigen. Bei einer Vermietung in einem einheitlichen Mietvertrag ist eine Teilkündigung des Mietvertrages nur hinsichtlich der Garage bzw. des Stellplatzes unzulässig.

Reinigung des Gehwegs sowie Räum- und Streupflicht

Unbedingt geregelt werden sollte auch, wer für die Reinigung, Räumung und das Streuen des Gehwegs bei Glätte zuständig ist. Soweit dies nicht auf Kosten der Anlieger durch die Gemeinde erfolgt, sind hierfür die Anlieger selbst verantwortlich. Die Verpflichtung, den Gehweg zu reinigen, Schnee zu räumen und bei Glätte zu streuen, kann mietvertraglich auf den Mieter übertragen werden. Erfolgt dies nicht, verbleibt die sogenannte Verkehrssicherungspflicht beim Vermieter. Bei einer Übertragung auf den Mieter wird der Vermieter zwar von seinen Anliegerpflichten nicht vollständig befreit. Seine ursprüngliche Pflicht wandelt sich jedoch in eine Kontroll- und Überwachungspflicht um, d.h. er muss nur noch regelmäßig kontrollieren, ob der Mieter die ihm übertragenen Pflichten ordnungsgemäß erfüllt.

Fazit

Beim Abschluss von Mietverträgen über Einfamilienhäuser mit Garten gibt es einige Besonderheiten zu beachten. Diese betreffen vor allem die Berechnung der Wohnfläche, die Gartennutzung und -pflege, die Mitvermietung von Stellplätzen und die Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten hinsichtlich des Grundstücks. Im Zweifel sollten die Parteien bereits bei Abschluss des Mietvertrages Rechtsrat einholen, um unerwünschte Rechtsfolgen und spätere Streitigkeiten zu vermeiden.