Die Umwandlung von Mietshäusern in Wohnungseigentum

STREIFZUG München | Ausgabe 75 | Frühling 2026 | Text: Rechtsanwalt Dr. Enno Engbers, München

Am 16.12.2025 hat die Bayerische Staatsregierung die Verlängerung zweier eigentlich bis zum 31.12.2025 befristeter Regelungen beschlossen, die die Umwandlung von Wohngebäuden in Wohnungseigentum von einer kommunalen Genehmigung abhängig machen. Hierdurch soll in bestimmten Gebieten eine Verkleinerung des Bestandes an Mietwohnungen und die Verdrängung von Bestandsmietern durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verhindert werden.

Die Regelungen gelten in Bayern für alle Wohngebäude in besonders ausgewiesenen Milieuschutzgebieten und in Ballungsräumen mit Wohnraumknappheit generell für alle größeren Wohngebäude. Damit ist die Begründung von Wohnungseigentum an bestehenden Wohngebäuden in Großstädten wie München, aber auch in vielen anderen bayerischen Gemeinden, weiterhin nur unter engen Voraussetzungen möglich.

Genehmigungserfordernis in Milieuschutzgebieten

Wohngebäude auf Grundstücken, die im Gebiet einer kommunalen Erhaltungs- bzw. Milieuschutzsatzung liegen, dürfen – unabhängig von ihrer Größe – gemäß § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB in Verbindung mit § 5 der bayerischen Durchführungsverordnung Wohnungsrecht nur nach vorheriger Genehmigung durch die Gemeinde in Wohnungseigentum aufgeteilt werden. Dieser Genehmigungsvorbehalt gilt jetzt bis zum 31.12.2028. Von der Genehmigungspflicht sind alle Fälle erfasst, in denen Gebäude in Erhaltungsgebieten, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, entweder in Eigentumswohnungen oder in gewerbliche Räume umgewandelt werden sollen. In München gibt es derzeit 36 Gebiete, die durch eine Erhaltungssatzung entsprechend geschützt sind. Diese sind über das gesamte Stadtgebiet verteilt. Die Satzungsgebiete umfassen nach Angaben der Landeshauptstadt zusammen ca. 204.000 Wohnungen mit knapp 340.000 Bewohnern.

Genehmigungserfordernis in Gebieten mit Wohnraumknappheit

In Ballungsgebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bedarf die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum an allen bereits am 01.06.2023 bestehenden Wohngebäuden gemäß § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB generell der Genehmigung der Gemeinde. Von diesem – nun vorerst bis zum 31.12.2026 verlängerten – Genehmigungsvorbehalt sind neben der Landeshauptstadt München auch alle anderen bayerischen Großstädte und weitere ca. 40 Städte und Gemeinden erfasst. Um private Kleineigentümer nicht unangemessen zu belasten, bezieht sich das Genehmigungserfordernis jedoch nur auf Wohngebäude mit mehr als zehn Wohnungen. Bei Mehrhausanlagen ist dabei jedes Wohngebäude gesondert zu betrachten. Befinden sich zum Beispiel auf einem Grundstück sowohl ein Gebäude mit acht Wohnungen als auch ein Gebäude mit zwölf Wohnungen, kann das Acht-Familienhaus genehmigungsfrei aufgeteilt werden; die Aufteilung des Zwölf-Familienhauses ist jedoch genehmigungspflichtig.

Genehmigungsvoraussetzungen

Bedarf die Aufteilung nach den vorstehenden Vorschriften der Genehmigung, muss diese bei der Gemeinde eingeholt und dem Grundbuchamt zusammen mit dem Aufteilungsantrag vorgelegt werden. Bei der Landeshauptstadt München ist das Sozial-referat, Amt für Wohnen und Migration, für den Antrag zuständig. Ein Anspruch auf Genehmigung besteht nur bei Vorliegen enger Voraussetzungen, z.B. wenn das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet oder das Wohnungseigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige veräußert werden soll oder wenn sich der Eigentümer verpflichtet, das Wohnungseigentum an die Mieter zu veräußern. Die Genehmigung ist zudem zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum wirtschaftlich für den Eigentümer nicht mehr zumutbar ist. Dies dürfte jedoch nur in seltenen Ausnahmefällen in Betracht kommen. Unter Umständen kann die Behörde die Genehmigung auch unter bestimmten Auflagen erteilen.

Fazit

Aus Gründen des Mieterschutzes bedarf die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum an allen Wohngebäuden, die im Gebiet einer Erhaltungssatzung liegen, der kommunalen Genehmigung. In Ballungsgebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – und damit auch im gesamten Stadtgebiet Münchens – gilt das Genehmigungserfordernis generell für alle Wohngebäude mit mehr als zehn Wohnungen. Ein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung besteht nur unter engen Voraussetzungen. Erwerber oder Eigentümer von Grundstücken, die eine Aufteilung in Wohnungseigentum beabsichtigen, sollten sich daher rechtzeitig dazu beraten lassen, ob eine Umwandlungsgenehmigung erforderlich ist und, falls ja, ob die Genehmigungsvoraussetzungen vorliegen.