Raus aus dem Haus

31.03.2022

Dass Immobilien eine krisensichere und stabile Anlage sind, hat spätestens die Corona-Pandemie unter Beweis gestellt. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist ungebrochen, weshalb auch immer mehr Private mit dem Gedanken spielen, Ihre Immobilie zu veräußern. Damit die Verkaufspläne aber nicht nach hinten losgehen, gilt es einige wichtige Aspekte zu beachten. Hier lesen Sie die ausschlaggebenden Dos & Don’ts zum Immobilienverkauf.

Unterschätzen und überstürzen Sie nichts

In erster Linie sollten Sie darauf achten, nichts zu überstürzen. Analysieren Sie genau die Lage und den derzeitigen Markt und treffen Sie früh genug im Voraus die wichtigsten Maßnahmen. Denn gute Vorbereitung ist wie immer das A&O. Jeder kleine Fehler und jeder Punkt, der übersehen wurde, kann Sie schlussendlich teuer zu stehen kommen. Starten Sie den Verkaufsprozess daher nicht, solange Sie nicht sicherstellen können, alle Unterlagen zusammengestellt und auf sämtliche Fragen eine Antwort zu haben. Auch ein Blick auf die derzeitige gesamtwirtschaftliche Lage lohnt sich – denn nicht jeder Zeitpunkt ist für einen Immobilienverkauf geeignet.

Nehmen Sie Hilfe in Anspruch

Erster Tipp im Voraus: Es schadet nie, einen professionellen Makler zu Rate zu ziehen. Dieser steht Ihnen mit seiner Expertise und Erfahrung zur Seite und weiß, worauf es ankommt. Scheuen Sie keine Kosten, denn ein Immobilienprofi erwirtschaftet im Endeffekt wahrscheinlich einen besseren Preis als man selbst und erspart Ihnen zudem viel Zeit und Nerven. Außerdem tritt ein professioneller Makler dem Immobilienverkauf objektiv und realistisch entgegen und kennt den aktuellen Markt.

In 7 Schritten zum Glück

Ein Hausverkauf bedeutet viel Zeitaufwand und große Mühen, er sollte aber keineswegs zur Belastung werden. Daher haben wir Ihnen nachstehend die wichtigsten Aspekte chronologisch zusammengestellt, um Ihnen als Verkäufer Ihre Rechte und Pflichten bei der Immobilienveräußerung aufzuzeigen.

Schritt 1: Begutachtung der Immobilie durch einen Experten

Als Grundlage für einen Immobilienverkauf müssen Sie wissen, auf welchem Stand sich Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung befindet. Denn nur so können Sie auch den tatsächlichen Wert ermitteln. Hier empfiehlt es sich (aus mehreren Gründen), ein Immobiliengutachten durch einen Spezialisten erstellen zu lassen. Dieses dient Ihnen dann später auch als handfeste Verhandlungsgrundlage und Vertragsurkunde. Folgende Gesichtspunkte sollten dabei unbedingt unter die Lupe genommen werden:

• Exakte Grund- und Wohn-/Nutzfläche
• Balkon-/Garten- und Terrassenflächen
• Zustand und Art von Bausubstanz/Wärmeschutz/Verrohrungen/Elektroinstallationen usw.
• Schallschutz
• (Sonder-)Ausstattungen, z.B. Kamine, Echtholzböden, Einbaugeräte, Maßanfertigungen usw. sollten unbedingt überprüft und erwähnt werden
• Mögliche Potentiale, wie z.B. Anbaumöglichkeiten, potentielle Erträge usw., ermitteln und auflisten

Tipp: Sollten Sie vor dem Immobilienverkauf noch eine Sanierung andenken, wägen Sie unbedingt im Voraus die Notwendigkeit ab. Klar, ein modernisiertes Objekt erweckt womöglich mehr Interessenten, jedoch erfordert dies auch eine deutliche Erhöhung des Kaufpreises. Dem potentiellen Käufer nehmen Sie zudem die Möglichkeit, eigene Wünsche und Vorstellungen in die Sanierung zu integrieren.

Schritt 2: Wert ermitteln

Die Ermittlung des passenden Kaufpreises stellt viele vor eine große Herausforderung. Setzt man den Kaufpreis zu gering an, hat das zwar den Vorteil, dass die Immobilie wahrscheinlich schnell verkauft wird, man läuft aber Gefahr, einen Verlust einzufahren. Ist der Verkaufswert allerdings zu hoch, besteht die Möglichkeit, dass sich der Immobilienverkauf über Jahre hinzieht und man womöglich keinen Interessenten findet. Das wird vor allem dann zum Problem, wenn man unter Zeitdruck steht, weil der Verkauf der Immobilie aus finanziellen Gründen (z.B. für eine Refinanzierung) erfolgt.

Während sich das Gutachten also in Erstellung befindet, vergleichen Sie am besten Ihr Objekt mit ähnlichen am Markt, um schon einmal ein Gespür für den Immobilienwert zu erlangen. Achtung: Kein Objekt lässt sich 1:1 vergleichen, jede Immobilie ist individuell und hat ihre Eigenheiten. Hilfreich ist auch, sich bei der zuständigen Gemeinde nach Bodenrichtwerten und einer Kaufpreis-Sammlung zu erkundigen. Um Ihnen aber Kopfzerbrechen bei der Kaufpreisermittlung zu ersparen, legen wir Ihnen nahe, hierbei einen Makler zu engagieren. Dieser berät Sie bestens und hilft Ihnen dabei, den bestmöglichen – aber dennoch realistischen – Kaufpreis für Ihre Immobilie festzulegen.

Schritt 3: Vollständiges Unterlagenportfolio erstellen

Damit ein Haus- bzw. Wohnungsverkauf zustande kommen kann, werden einige wichtige Dokumente benötigt. Hier sind Sie als Verkäufer in der Pflicht, alles vollständig zusammenzustellen. Die Unterlagen dienen nicht bloß als Information für den potentiellen Käufer, dieser benötigt eine vollständige Dokumentation beispielsweise auch für eine Finanzierung durch die Bank. Folgende Papiere sind unumgänglich und dürfen keinesfalls fehlen:

• Baupläne
• Objektfotos
• Sanierungsdokumente
• Diverse Gutachten
• Energieausweis (Achtung: Dieser ist verpflichtend und muss von einem dafür befugten Unternehmen erstellt werden. Der EA darf nicht älter als 10 Jahre sein.)
• Versicherungsunterlagen
• Grundbuchauszug
• wenn vorhanden: Bau- und Ausstattungsbeschreibung

Tipp: Beginnen Sie den Verkaufsprozess erst, wenn Sie alle Dokumente vorliegend haben. Andernfalls könnte das bei einem potentiellen Käufer einen unprofessionellen Eindruck hinterlassen und den Verkauf unnötig in die Länge ziehen bzw. dem Interessenten zu viel Zeit einräumen, um es sich nochmal anders zu überlegen.

Schritt 4: Bewerbung/Verkauf starten

Sobald dann alle Verkaufsunterlagen aktualisiert und gesammelt wurden, kann die Bewerbung zum Immobilienverkauf starten. Legen Sie Wert darauf, dass Sie die Werbung für Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung gleich zu Beginn gut platzieren, um die richtige Zielgruppe zu erreichen. Empfehlenswert sind unterschiedliche Werbewege und -methoden, wovon zumindest eine große/renommierte Internetplattform zur Bewerbung Ihrer Immobilie herangezogen werden sollte, da hier die Reichweite sicherlich am größten ist. Aber auch Printinserate sind immer wieder erfolgsversprechend. Am besten sind Sie auch hier bei einem professionellen Makler aus der Region beraten. Dieser hilft Ihnen auch dabei, das Exposé für Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung so ansprechend wie nur möglich zu gestalten und alle relevanten Infos, die darin enthalten sein müssen, zu integrieren (z.B. Wohnfläche, Lage, Grundstück, Energiedaten, Grundrissplan, sonstige Besonderheiten). Vorrangig bei einem Immobilienverkauf sind aber schöne, ansprechende Bilder vom Interieur wie Exterieur.
Tipp: Handyfotos sind nicht ideal!

Schritt 5: Besichtigungen

Je ansprechender Ihre Bewerbung der zu verkaufenden Immobilie ausfällt, desto mehr Interessenten und potentielle Käufer wollen sich Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung live ansehen. Wer denkt, hier kann nichts mehr schieflaufen, liegt falsch. Auch bei Besichtigungsterminen vor Ort gilt es einiges zu befolgen. Stellen Sie sicher, dass sich die Immobilie von ihrer besten Seite zeigt, d.h.: ansprechend, gepflegt und sauber. Schon kleine Maßnahmen wie ein neuer Anstrich oder minimale Korrekturen verbessern den Eindruck um ein Vielfaches. Weiters sollten Sie all jene Dinge, die Sie ohnehin nicht mitverkaufen, sondern fix aus der Immobilie mitnehmen/entsorgen wollen, schon vor der Besichtigung entfernen. Bedenken Sie auch, dass der Garten und die Terrasse ebenfalls zum Objekt gehören – auch diese sollten gepflegt präsentiert werden. Damit man den Interessenten bestmöglich kennenlernen und seine Wünsche und Bedürfnisse erkennen kann, sollten ausschließlich Einzelbesichtigungen vereinbart werden.

Tipp: Selbstverständlich können Sie die Haus-/Wohnungspräsentation auch eigenständig durchführen, aber auch hier würde sich die Anwesenheit eines Maklers dringend empfehlen. So laufen Sie nicht Gefahr, dass Sie auf mögliche technische oder rechtliche Fragen zur Immobilie, dem Grundstück oder Kaufvertrag keine adäquate Antwort parat haben.

Schritt 6: Richtig verhandeln

Wenn Sie bis hierher alle Schritte befolgt haben, liegt Ihnen nun sicher das ein oder andere konkrete Kaufangebot vor. Da aber der Angebotspreis noch lange nicht dem endgültigen Verkaufspreis entspricht, sollten Sie zwei oder mehrere Bestbieter in den Preiswettbewerb schicken (bestenfalls durch einen Makler). Wie bereits oben erwähnt, macht sich ein professionelles Immobiliengutachten in der Verhandlungsstrategie als handfeste Argumentationsunterlage bewährt. Auch wenn Sympathie und der soziale Eindruck ein wichtiger Entscheidungsträger sind, sollten Sie dennoch skeptisch bleiben und den Bieter gut kennenlernen sowie seine Solvenz überprüfen lassen. Um wirklich sicherzugehen, dass Sie nicht getäuscht werden, lassen Sie sich am besten auch die offizielle Finanzierungszusage vorlegen.

Schritt 7: Kaufvertrag aufsetzen und abschließen – Gewährleistung

Sobald zwischen Käufer und Verkäufer eine Einigung erzielt werden konnte, geht es in die Vertragsgestaltung, welche unbedingt von einem Anwalt oder Notar erfolgen sollte. Wichtig ist, dass dem Vertragserrichter sämtliche zwischen Käufer und Verkäufer besprochenen Punkte detailgetreu und wahrheitsgemäß mitgeteilt werden, damit im Nachhinein keine Ungereimtheiten aufkommen können und alles Wichtige festgehalten und definiert wurde. Aus Ihrer Sicht (Verkäufer) sollten Sie vor allen Dingen auch auf das Thema „Gewährleistung“ eingehen. Regeln Sie im Vertrag klar, wofür und für wie lange Sie als Verkäufer nach Übergabe der Immobilie noch haften. In der Regel gilt bei unbeweglichen Sachen – dazu gehören Immobilien – eine Gewährleistungsfrist von drei Jahren, jedoch kann bei Privatverkäufen auch Abweichendes vereinbart werden, wie z.B. eine Haftung nur für bestimmte Teile/Gegenstände (Ihr Anwalt klärt Sie über sämtliche Einzelheiten auf). Weiters ist man als Verkäufer verpflichtet, sämtliche bis zur Übergabe der Immobilie anfallenden Abgaben (wie Betriebskosten oder Gemeindeabgaben) ordnungsgemäß und fristgerecht bezahlt zu haben.

Mit Sicherheit stellt ein Immobilienverkauf kein leichtes Unterfangen dar und ist mit einem großen Aufwand verbunden, aber mit der richtigen Vorbereitung steht einer erfolgreichen Veräußerung nichts mehr im Wege. Wir wünschen viel Erfolg!

Hier eine Liste von Maklern, die Ihnen STREIFZUG für Ihren Immobilienverkauf empfehlen würde.

Makler in Kitzbühel | Makler in München | Makler in Hamburg | Makler im Alpenraum