Was Vermieter beachten müssen

München | Ausgabe 59 | Frühling 2022 | Text: Rechtsanwalt Dr. Enno Engbers, München

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so kann er gemäß § 559 Abs. 1 BGB die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die Frage, welche Anforderungen an die Begründung von Modernisierungsmieterhöhungen zu stellen sind, ist durch zwei aktuelle Entscheidungen des Landgerichts Bremen vom 06.10.2021 (Az.: 1 S 111/20) und des Landgerichts Frankfurt vom 22.11.2021 (Az.: 2-11 S 8/21) weiter konkretisiert worden. Die beiden Urteile geben Anlass, die Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieterhöhung zusammenfassend darzustellen.

Welche Kosten können auf die Mieter umgelegt werden?

Nicht jede Baumaßnahme rechtfertigt eine Mieterhöhung. Umlegbar sind nur die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart, der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert, der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder die allgemeine Wohnqualität auf Dauer verbessert wird. Damit können z.B. die Kosten für den Einbau einer effizienteren Heizungsanlage, der Wärmedämmung der Fassade, des Anbaus von Balkonen, des Einbaus eines Aufzugs oder einer Gegensprechanlage anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Erspart sich der Vermieter durch die Modernisierung ansonsten notwendige Instandhaltungsmaßnahmen, sind die ersparten Instandhaltungskosten zu schätzen und vom Modernisierungsaufwand abzuziehen. Dasselbe gilt für Fördermittel und Zuschüsse, die der Vermieter erhalten hat. Auch diese mindern den auf die Mieter umlegbaren Betrag.

Ankündigung der Modernisierung

Die Modernisierungsmaßnahmen müssen den Mietern spätestens drei Monate vor Beginn vom Vermieter schriftlich angekündigt werden. Im Ankündigungsschreiben sind Art, Umfang, Beginn und Dauer der Modernisierungsmaßnahme sowie die beabsichtigte Mieterhöhung möglichst genau darzustellen. Darüber hinaus ist der Mieter über die Möglichkeit eines Härteeinwandes und die dazugehörige Frist zu informieren.

Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierung

Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter berechtigt, die Miete einseitig zu erhöhen. Vom Vermieter dürfen 8 % der tatsächlich aufgewendeten reinen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Betreffen die Kosten mehrere Wohnungen, sind sie auf diese aufzuteilen. Bei der Mieterhöhung ist eine Kappungsgrenze zu beachten: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete durch Modernisierungsmaßnahmen nicht um mehr als € 3,00 je Quadratmeter Wohnfläche steigen.

Im Mieterhöhungsschreiben muss konkret dargelegt werden, welche Modernisierungsmaßnahmen zu welchen Kosten durchgeführt, in welcher Höhe ein Instandsetzungsanteil abgezogen und wie die Kosten auf die Mieter verteilt worden sind. Dabei genügt eine Aufschlüsselung der Kosten nach den baulichen Hauptmaßnahmen. Der Umfang der Erläuterung und der Aufgliederung der Kosten ist davon abhängig, wie umfangreich die durchgeführten Arbeiten waren und welche Informationen dem Mieter bereits vorliegen. Der Mieter muss den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterungen des Vermieters als plausibel nachvollziehen können. Die Beifügung von Rechnungsbelegen ist nicht erforderlich. Der Mieter hat jedoch einen Anspruch auf Einsicht in die Rechnungen.

Fazit

»Auch wenn die Rechtsprechung die Anforderungen an die Begründung einer Modernisierungsmieterhöhung in letzter Zeit gesenkt hat, handelt es sich hierbei immer noch um eine komplexe Aufgabe. Diese kann in der Regel nur durch die rechtzeitige Einbeziehung von Fachleuten bewältigt werden. So bedarf es hierfür zum einen detaillierter Kostenschätzungen bzw. -berechnungen eines Architekten. Zum anderen sollten die Ankündigung der Maßnahmen und die Mieterhöhung selbst durch einen im Mietrecht bewanderten Rechtsanwalt begleitet werden, um Streitigkeiten über die Wirksamkeit der Mieterhöhung zu vermeiden.«